부부가 따로 살아도 2주택? 공동명의 주택 취득 시 주택 수 계산 기준 정리

부동산을 공동명의로 구입할 때, 특히 가족 간 명의 분산을 고민하는 경우라면 반드시 알아야 할 것이 주택 수 산정 기준입니다. 특히 세금 문제와 직결되는 ‘1세대 2주택 여부’는 단순히 ‘명의가 몇 개인가’로 결정되지 않기 때문에 혼란이 많죠.

 

 

이번 글에서는 부부가 각각 1주택을 소유하거나, 부모와 자녀가 공동명의로 주택을 구매할 때 과연 세대 기준에서 2주택으로 보게 되는지를 실제 사례를 바탕으로 정리해보겠습니다.

사례로 보는 질문 요약

• 아버지: 고향에 1주택 소유
• 어머니: 현재 전세 거주 중이며 세대주
• 자녀: 어머니와 동일 세대원
• 계획: 어머니와 자녀가 공동명의로 신규 주택 구매 예정

이 상황에서 가장 중요한 질문은 어머니가 새 주택을 공동명의로 취득하면 2주택자가 되는지 여부입니다.

주택 수 산정 기준은 ‘세대별’로 판단

부동산 세법(양도세, 취득세 등)의 대부분은 ‘개인 기준’이 아닌 ‘세대 기준’으로 주택 수를 판단합니다. 즉, 같은 세대에 속한 배우자가 주택을 보유하고 있다면 본인이 다른 주택을 취득할 경우에도 세대 전체로 2주택이 되는 것입니다.

여기서 말하는 ‘세대’란 주민등록상 세대분리 여부와 무관하게,

• 혼인 관계에 있는 부부는 항상 동일세대로 간주
• 자녀와 부모가 함께 사는 경우, 세대원이 되면 세대 구성원이 모두 포함됩니다

따라서 어머니와 자녀가 공동명의로 주택을 취득하더라도, 아버지가 1주택을 이미 소유 중이므로 결과적으로 어머니는 2주택자가 되는 것입니다.

공동명의라도 주택 수에 포함된다

여기서 또 하나의 오해가 있습니다. “지분만 갖고 있어도 주택 1채로 보나?”라는 질문인데요.
정답은 ‘네, 지분만 소유해도 주택으로 간주’됩니다.

 

즉, 공동명의로 50%만 소유하더라도 주택 수 산정에는 1채로 포함됩니다.
이 원칙은 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 거의 모든 부동산 세목에 적용됩니다.

세대 분리하면 1세대 1주택이 될까?

일반적으로 부부가 실질적으로 따로 살고 세대분리를 한 경우에는 각자의 주택을 별도로 보기도 합니다.
하지만 문제는 혼인 관계입니다.

 

현행 세법에서는 혼인 관계에 있는 부부는 주민등록상 세대가 달라도 무조건 같은 세대로 간주하기 때문에,
아버지가 고향에 주택을 소유하고 있다면, 어머니가 새로 주택을 취득하면 자동으로 2주택 세대가 되는 겁니다.

 

즉, 세대 분리만으로는 1세대 1주택 혜택을 받기 어렵습니다.

1세대 2주택이 되면 어떤 불이익이 있을까?

대표적인 영향은 아래와 같습니다.

• 양도소득세 비과세 요건 상실: 1세대 1주택이 아닐 경우 주택 매각 시 양도세가 과세됩니다.
• 취득세 중과 적용 가능성: 2주택 이상 세대는 주택 취득 시 취득세율이 최대 8%까지 올라갈 수 있음
• 종부세 부담 증가: 다주택자는 공제금액 감소 및 세율 중과 대상이 됩니다.

특히 주택 가격이 높은 지역에서는 양도세 부담이 수천만 원 단위로 증가할 수 있기 때문에, 주택 수 계산은 세금 전략의 핵심이라고 볼 수 있습니다.

이런 경우에는 어떻게 해야 할까?

1. 공동명의 대신 자녀 단독 명의로 구입
   → 부모의 주택 수 증가를 막고, 자녀가 1세대 1주택 요건을 갖추도록 할 수 있습니다. 다만 증여세 또는 자금출처조사 주의.
2. 부모가 전혀 소유권을 갖지 않도록 구성
   → 명의 분산을 하더라도 주택 수 계산에는 영향을 줄 수 있으므로 명확한 소유 비율 정리가 필요합니다.
3. 세무사 상담을 통한 절세 설계 필수
   → 특히 고가주택, 1주택 양도 비과세 요건 관련 사항은 전문가의 자문을 통해 신중히 진행해야 합니다.

실질적인 세대 여부와 주택 수 판정은 세법상 기준이 매우 엄격하게 적용되므로, 사전 검토 없이 진행하면 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

마무리 요약

• 부부는 세대가 달라도 동일 세대로 간주되므로 주택 수가 합산됨
• 어머니가 자녀와 공동명의로 주택을 취득할 경우, 아버지의 기존 주택과 함께 1세대 2주택이 됨
• 세대 분리만으로는 세금상 1세대 1주택 혜택을 받을 수 없음
• 공동명의는 지분 소유만으로도 주택 1채로 계산됨
• 취득 전 반드시 전문가 상담 필요