일시적 1가구 2주택 비과세 조건, 오피스텔과 아파트라면 이렇게 따져보세요

주택을 두 채 보유하고 있을 때 가장 신경 써야 할 세금 중 하나가 양도소득세입니다. 특히 일시적 1가구 2주택 상태에서는 비과세 요건을 정확히 지키는지에 따라 수천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있죠.

 

 

요즘에는 아파트 외에도 오피스텔을 함께 보유하는 사례가 많아지면서, 오피스텔이 주택 수에 포함되는지, 일시적 2주택 요건이 어떻게 적용되는지 헷갈리는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 아파트와 오피스텔을 각각 보유한 상황에서 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건을 정확하게 알려드릴게요.

사례 요약

• 2020년 10월 30일: 안양 아파트 4억 6500만 원에 취득, 현재 전세 중
• 이후 인천 미추홀구 오피스텔 청약, 2025년 3월 18일 잔금 납부 및 전세 세입자 입주
• 오피스텔은 업무용으로 등록되어 있으며, 주거용으로 용도 변경하지 않음
• 안양 아파트에 실거주한 뒤 2년 후 매도 계획

이러한 조건에서 안양 아파트를 매도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?

오피스텔은 주택인가?

핵심은 오피스텔이 실제로 주거용으로 사용되고 있는지 여부입니다. 건축물대장상 ‘업무용’으로 되어 있더라도, 세입자가 전입신고를 하고 주거 목적으로 사용하면 세법상 주택으로 간주됩니다.

 

반대로, 오피스텔이 업무용으로 등록되어 있고 실제로도 주거 목적이 아닌 경우에는 주택으로 보지 않으며, 주택 수 산정에도 포함되지 않습니다. 이 경우 현재 상태는 1가구 1주택으로 볼 수 있습니다.

 

조정대상지역 확인하러 가기

 

오피스텔이 주택이라면? 일시적 1가구 2주택 비과세 요건

만약 오피스텔이 주택으로 간주된다면 아래 요건을 모두 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

1. 기존 주택(안양 아파트)을 취득한 후 1년 이상 지난 후에 신규 주택(오피스텔)을 취득해야 합니다.
2. 오피스텔 잔금일을 기준으로 3년 이내에 안양 아파트를 매도해야 합니다.
3. 안양 아파트가 조정대상지역이라면 2년 이상 실거주를 해야 합니다.

2025년 3월 18일 오피스텔 잔금을 치렀다면 2028년 3월 17일까지 안양 아파트를 매도해야 조건이 충족됩니다. 향후 안양에 실거주할 계획이라면 실거주 2년 요건도 충분히 맞출 수 있습니다.

 

국세청 양도소득세 안내 바로가기

 

오피스텔이 주택이 아니라면 더 간단합니다

오피스텔이 업무용으로만 사용되고 있고, 실제 사용이나 전입신고가 없는 상태라면 현재는 1가구 1주택 상태로 인정받을 수 있습니다. 이 경우 안양 아파트만 주택으로 보기 때문에 2년 이상 실거주 후 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

단, 안양이 조정대상지역이라면 실거주 요건은 반드시 충족해야 합니다. 보유만으로는 비과세가 불가능할 수 있기 때문입니다.

 

정리해보면 이런 점을 점검해야 합니다

• 오피스텔이 주택으로 판단되는지 여부가 가장 먼저 확인할 사항입니다.
• 오피스텔이 주택이라면 안양 아파트 매도는 오피스텔 잔금일 기준 3년 이내에 해야 합니다.
• 안양 아파트가 조정대상지역이었다면 실거주 2년이 필수입니다.
• 오피스텔 분양권 취득일이 안양 아파트 취득일보다 1년 이상 늦어야 합니다.
• 실제 전입일과 전출일, 계약일 등을 기준으로 정확히 날짜를 계산해야 합니다.

양도소득세는 조건만 잘 맞추면 수천만 원의 절세가 가능합니다. 하지만 조건을 잘못 이해하거나 일정 계산에서 오류가 생기면 비과세가 적용되지 않거나 가산세까지 부과될 수 있습니다. 불확실한 부분이 있다면 반드시 세무 전문가와 상담한 후 매도 시점을 결정하세요.