집주인이 보증금 안돌려줄때 대처법 총정리

최근 집값 하락으로 인해 많은 전세 세입자들이 깡통전세 문제로 속앓이를 하고 있습니다. 전세금 반환이 어려워지는 상황이 자주 발생하면서 세입자들의 불안감도 커지고 있는데요. 전세 계약 만료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 깡통전세 상황에서 전세금을 돌려받는 방법과 법적 절차에 대해 알아보겠습니다.

 

깡통전세란 무엇인가?

깡통전세는 집값이 전세금보다 낮거나 비슷한 상태를 의미합니다. 집값이 하락하면서 집을 팔아도 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 없는 상황이 발생할 수 있는 것이죠. 이러한 깡통전세는 주로 집값이 하락하는 시기에 문제로 떠오르며, 전세 세입자들에게 큰 불안 요소로 작용합니다.

 

예를 들어, 김내집 씨(가명)는 2년 전 이건주 씨(가명)에게 전세금 3억 원으로 전세 계약을 체결했습니다. 계약 만료 후 이사를 가기 위해 전세금 반환을 요청했으나, 임대인인 이건주 씨는 새로운 세입자를 구하지 못해 전세금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 이런 상황에서 김내집 씨는 어떻게 대응할 수 있을까요?

 

깡통전세 감별하기

 

전세금을 돌려받을 수 있는 절차

전세금을 돌려받지 못한 경우, 몇 가지 법적 방법을 통해 문제를 해결할 수 있습니다. 대표적인 방법으로는 임차권등기명령 신청, 지급명령 신청, 경매 신청이 있습니다. 하나씩 살펴보겠습니다.

1. 임차권등기명령 신청

임차권등기명령은 세입자가 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 해주는 제도입니다. 대항력과 우선변제권은 전세금을 돌려받기 위해 다른 채권자보다 우선순위를 확보하는 중요한 권리인데요, 이사 후에도 이 권리를 유지하기 위해서는 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

 

임차권등기명령은 법원에 신청하여 임차인이 해당 부동산의 등기부등본에 자신의 임차권을 남기는 절차입니다. 임대인의 동의 없이도 신청할 수 있으며, 등기가 완료되면 이사를 가더라도 기존 전세금의 우선순위를 유지할 수 있게 됩니다.

2. 지급명령 신청

전세금 반환이 계속 지연되는 경우 지급명령을 신청할 수 있습니다. 지급명령은 임대인이 전세금을 돌려주도록 법원이 명령하는 절차입니다. 임대인을 직접 심문하지 않고도 빠르게 처리가 가능하며, 지급명령이 내려지면 임대인은 전세금을 반환해야 합니다. 이 절차를 통해 전세금 반환이 강제될 수 있습니다.

 

지급명령을 신청하면 법원의 명령에 따라 임대인은 전세금을 지급해야 하고, 만약 반환하지 않으면 법적으로 강제집행 절차를 밟을 수 있게 됩니다. 또한 지급명령이 발효된 후에는 전세금에 대한 지연이자가 최대 12%까지 부과될 수 있습니다.

3. 경매 신청

만약 임대인이 끝내 전세금을 반환하지 않는다면, 최후의 수단으로 경매를 신청할 수 있습니다. 경매를 통해 해당 부동산을 매각하고 그 매각 대금에서 전세금을 회수하는 것이죠. 임차권등기명령을 통해 대항력을 유지하고 있으면 경매 절차에서도 선순위 채권자로서 우선적으로 배당받을 수 있습니다.

 

예를 들어, 김내집 씨가 2018년에 전세금 3억 원으로 전세 계약을 체결하고 확정일자를 받은 상태라면, 그 아파트가 경매에 넘어가더라도 우선적으로 전세금을 회수할 수 있습니다. 경매 낙찰가가 충분할 경우 전세금뿐만 아니라 이자까지도 돌려받을 수 있습니다.

형사적인 접근: 사기죄 여부

전세금을 돌려주지 않는 임대인에게 사기죄가 성립할 수 있는지 여부도 살펴봐야 합니다. 만약 임대인이 처음부터 전세금을 돌려줄 능력이 없거나 의도적으로 세입자를 속였다면, 이는 사기죄로 고소할 수 있습니다.

 

다만, 최근 급격한 집값 하락으로 인해 어쩔 수 없이 전세금을 반환하지 못하는 상황이라면 사기죄가 성립하기는 어려울 수 있습니다. 중요한 것은 임대인이 계약 체결 당시부터 보증금을 돌려줄 능력이 없었다는 사실을 입증하는 것입니다. 만약 그 의도를 입증할 수 있다면 사기죄로 처벌받을 가능성도 있습니다.

임차권등기명령, 꼭 기억하세요!

전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 꼭 신청해야 합니다. 이 절차를 통해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있기 때문에, 경매나 집주인의 파산 등 상황이 발생하더라도 우선적으로 전세금을 보호받을 수 있습니다.

 

임차권등기명령은 법원에서 신청할 수 있으며, 임대인의 동의 없이도 진행이 가능합니다. 또한, 법적으로 확정된 채권이기 때문에 전세금을 돌려받을 확률이 높아지며, 나중에 강제집행을 위한 경매 절차에서도 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.

 

임차권등기명령 신청하는 방법 확인하기

 

결론

깡통전세 문제로 인해 전세금을 돌려받지 못하는 상황은 누구에게나 큰 스트레스가 될 수 있습니다. 그러나 임차권등기명령, 지급명령, 경매 신청 등의 절차를 통해 전세금을 보호하고 돌려받을 수 있는 방법들이 있습니다. 상황에 따라 적절한 법적 대응을 빠르게 선택하는 것이 중요하며, 필요할 경우 법무사나 변호사와 같은 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

전세금 반환 문제가 발생했다면 신속하게 대처하여 소중한 자산을 보호하세요. 시간이 지날수록 문제 해결이 더 어려워질 수 있으니, 즉각적인 대응이 필요합니다.